В 1998 году принят закон No122-ФЗ. Он стал основой единой системы регистрации имущественных прав. С этого времени права на квартиру (дом) подлежат обязательной регистрации в ЕГРН. В него же вносится запись о некоторых видах сделок с недвижимостью (купли-продажи, запрете регистрации без личного присутствия собственника и т. д.).
Принятый закон смог привести систему к единому образцу, что систематизировало имущественные взаимоотношения между гражданами, а также в значительной степени помогло обезопасить собственность от мошеннических схем.
Эксперты подготовили ответы на вопросы, связанные с оформлением сделок на недвижимость. В статье учтены последние нововведения. Ответы дала руководитель Управления Реестра по Ленинградской области – Е. Кондрашова.
Разрешена ли законом регистрация сделки не по месту нахождения недвижимого объекта?
– Согласно законодательству, прием документов на оформление ведется вне зависимости от региона расположения недвижимости. Это не противоречит существующим положениям и актам.
При подаче документов из другого населенного пункта РФ, не в котором находится объект недвижимости, кто будет заниматься его регистрацией и где территориально она пройдет?
– Регистрация недвижимости осуществляется органами Росреестра того региона, в котором находится жилплощадь. Если документы были поданы в другом регионе, они в формате электронных образцов поступят в отдел по месту нахождения жилого объекта (земельного участка).
Например, подать документы на внесение в реестр квартиры, находящейся в г. Санкт-Петербург, можно из Тихвина. Электронные копии документов сотрудники тихвинского МФЦ пришлют в Санкт-Петербург, где местными органами будут внесены соответствующие данные в ЕГРН.
Какой документ необходимо иметь при себе для подтверждения права владения?
– После оформления недвижимости собственник получает выписку из ЕГРН. Документ может иметь электронный вариант с обязательной подписью сотрудника, наделенного такими полномочиями. Он также бывает бумажной, отмеченной подписью работника МФЦ.
Ранее возникшее право – что это значит?
– Термином обозначают права на недвижимость, возникшие перед вступлением в силу закона No122-ФЗ. Государством признается право на собственность, приобретенную или приватизированную до 1 февраля 1998 года. При этом данное право считается юридически подтвержденным даже в том случае, если в реестре отсутствует информация о регистрации.
Зачем нужна регистрация объектов собственников по ранее возникшему праву?
– Как отмечалось выше, ранее возникшее право признается законодательством РФ. Регистрация его в ЕГРН носит необязательный характер. Внести сведения о владении недвижимым объектом можно по личному желанию. Но, стоит учесть тот факт, что переход собственности, обременение, совершение купли-продажи или дарения проходят обязательную гос. регистрацию и внесение в ЕГРН в соответствии с новыми правилами.
Собственники с ранее возникшим правом, недвижимость которых не внесена в ЕГРН, не смогут совершить обмен, продажу, дарение и другие действия с объектом недвижимого имущества.
Кроме того, такая категория граждан не может наложить запрет на совершения сделок с недвижимым объектом, так как сведения о ней отсутствуют в перечне ЕГРН. Таким образом, владелец попадает в зону риска, становится менее защищен перед схемами мошенников. Обезопасить свое имущество и распоряжаться им на основе права поможет своевременное внесение в Реестр.
Какие есть способы регистрации недвижимости для лиц, входящих в вышеперечисленную группу?
– Чтобы зарегистрировать недвижимость, требуется обратиться в отдел МФЦ по месту проживания. В качестве подтверждения права собственности нужен паспорт и правоустанавливающий документ. В зависимости от конкретного случая это может быть договор о покупке квартиры, мены, акт о приватизации. Работник МФЦ примет заявление о желании владельца внести недвижимость в ЕГРН. Госпошлина за услугу не вносится.
Как внести в ЕГРН запись о запрете регистрации без личного присутствия владельца недвижимой собственности?
– Через сайт Росреестра или индивидуально в отделении МФЦ любой собственник может подать заявление о запрете регистрации и оформления сделок без его присутствия. В качестве заявителя может выступать владелец недвижимости или его представитель по закону. Последний обязан иметь при себе нотариально заверенный документ, удостоверяющий его права.
Заявление рассматривается в течение 5 суток с момента подачи. После этого в Реестр вносится соответствующая запись.
Препятствием для указания записи о запрете регистрации может стать отсутствие собственника в списке ЕГРН. В этом случае правообладателю необходимо изначально встать на регистрационный учет, и спустя время повторно подать заявление удобным для него способом.
Должен ли собственник перед совершением купли-продажи аннулировать в ЕГРН запись о невозможности регистрации без личного присутствия?
– Любые действия, связанные с недвижимостью, не будут рассмотрены без участия собственника или нотариального представителя. Именно поэтому заявления на оформление права, поданные третьими лицами, рассмотрены не будут. На основании ранее сделанной записи их попросту вернут заявителю.
Исключением являются ситуации, установленные федеральным законодательством. Прекращение прав владения, обременение недвижимости и прочие действия возможны по вступившему в силу судебному решению или требованиям пристава, который действует согласно закону No229-ФЗ.
На основании вышесказанного можно сделать вывод, что, когда собственник планирует распоряжаться имуществом не лично, а через представителя, запись в реестре придется аннулировать.
Когда акт приема/передачи необходимо прилагать во время совершения купли-продажи жилого объекта? Нередко одна сторона передает недвижимый объект другой значительно позже относительно времени юридического оформления сделки.
– В подавляющем большинстве предоставление акта приема-передачи является обязательным. Он подтверждает отчуждение недвижимости бывшим владельцем и ее передачу новому собственнику. Чтобы не предоставлять акт приема-передачи раньше срока фактического совершения сделки (передачи ключей и предоставлению доступа к дому/квартире), следует заранее указать этот пункт в договоре. При этом он может подразумевать как полный отказ от предоставления акта (с согласия обеих сторон) либо предоставление акта после совершения фактической продажи объекта.
Каким образом (в чью собственность) оформляется жилое пространство, купленное (построенное) с привлечением средств мат. капитала?
– Использование материнского капитала подразумевает долевую собственность. Иными словами, каждому родителю и ребенку выделяется доля жилой площади в квартире (доме). При этом не имеет значения, была ли совершена сделка купли-продажи, реконструкция семейного дома или его строительство. Каждый член семьи имеет право на определение размера доли в общей собственности.
Выделение доли ребенку носит обязательный характер и при взятии ипотеки, часть которой была погашена материнским капиталом. В данном случае обязательная часть жилплощади выделяется после погашения всего займа и снятия обременения банка. Такие действия призваны защитить имущественные права младших членов семьи.
Какой должен быть алгоритм действий для получения кадастровой стоимости жилого помещения?
– Существует несколько способов получения оценки кадастровой стоимости недвижимости. Наиболее простой – проверить стоимость жилья через сайт Росреестра. Сведения об оценке доступны в режиме онлайн.
Второй способ также связан с сайтом Росреестра. Сведения о недвижимости можно запросить в виде официального документа, пройдя авторизацию через «Госуслуги». В личном кабинете следует создать запрос на предоставлении выписки из ЕГРН о кадастровой цене жилплощади.
При необходимости можно обратится в отделение МФЦ. По заявлению собственника учреждение выдаст бумажный документ о кадастровой цене квартиры, загородного дома и т. д. Услуга предоставляется бесплатно.
Можно ли погасить запись в «Едином государственном реестре недвижимости» об оспаривании сделки по причине несогласия третьего лица?
– Согласно закону, такое действие не предусмотрено. Иными словами, собственник не имеет возможности убрать запись в ЕГРН в части дополнительных сведений относительно третьих лиц, чье согласие является обязательным для проведения мены, купли/продажи и иных действий.
Если существуют ограничения по земельному участку, необходимо ли указывать их полный перечень согласно статье 56, 56.1 ЗК России? Или хватит фактической записи в договорном соглашении о существовании ограничений без конкретного описания, каких именно?
– Владелец участка обязан указать в договоре о всех видах ограничений, наложенных на земельную собственность. К ним относятся ограничения прав, обременение участка, нормативы на его использования. Все это должно быть прописано в документах до регистрирования и официального оформления сделки купли-продажи.
Отказ от полного перечисления ограничений по земельному участку может считаться поводом для приостановки торговой сделки. Такое действие будет рассмотрено как умышленное сокрытие важной информации об объекте.
Как оформить договор купли-продажи, чтобы избежать приостановления регистрации?
– Оформление договора на куплю-продажу жилого имущества регулируется законодательством РФ. Основными пунктами являются информация об объекте продажи и его стоимость. Стоит учесть, что ряд законов и актов (в том числе региональных) может предписывать свои условия продажи недвижимости, обязательные к исполнению.
К примеру, собственник обязательно должен указать информацию о лицах, которые сохраняют право пользования квартирой, домом или земельным участком после его реализации. В договоре прописывается перечень лиц и их права. При обстоятельствах, когда недвижимость приобретается в кредит, к обязательным пунктам добавляются цена объекта, размеры платежей, график выплат, общий срок задолженности.
Кроме того, частыми причинами проволочек становятся расхождение данных в ЕГРН и в предоставленных МФЦ документах, ошибки оформления пакета документов и формы заявления. Если жилье реализуется при участии доверенного лица, последнее должно обладать доверенностью, заверенной в кабинете нотариуса.
Как снять запись в ЕГРН об ипотеке после ее погашения?
– Для внесения изменений в реестр необходимо обратиться в отделение МФЦ. Если выдавалась закладная, то в перечень документов входят:
• Совместно заявление, поданное собственником и представителем финансовой организацией, в которой был взят ипотечный кредит. К нему должна быть приложена документарная закладная. Кроме того, может потребоваться выписка по счету депо.
• Заявление от представительства банка, к которому прилагается документарная закладная.
• Заявление залогодателя, подкрепленное документом в виде закладной. В последней должна присутствовать отметка о выполнении обязательств перед владельцем закладной (банком) физическим лицом в полном объеме. Иными словами, о погашении ипотечного кредита.
Если закладная не была выдана, необходим следующий перечень документов:
• совместное заявление собственника и представителя финансовой организации (банка);
• заявление залогодержателя о погашении ипотечного кредита.
Внесение изменений в реестр отнимает не больше трех суток.